고덕강일3단지 본청약 입주자모집공고가 10월 16일에 올라왔어요. 사전청약 때는 추정가였던 건물 분양가와 월 토지임대료가 이번에 확정됐습니다. 공고문 136쪽을 훑으면서 고덕강일3단지 본청약에 꼭 필요한 숫자만 추려 봤어요. 원문은 SH 홈페이지에서 확인하실 수 있어요.
고덕강일3단지 본청약 한눈에 보기
공급은 총 1,305세대예요. 전용 49㎡가 590세대, 59㎡가 715세대고요. 이 중 592세대는 사전청약 당첨자 몫이고, 나머지 713세대가 이번에 새로 청약을 받는 물량이에요(특별공급 566세대, 일반공급 147세대). 사전청약 당첨자가 신청하지 않은 물량은 일반공급으로 넘어가서, 일반공급 물량은 늘어날 수 있어요.
| 단계 | 날짜 |
|---|---|
| 견본주택 | 10/22~23 사전청약 당첨자, 10/24~25 일반 관람(주차 불가, 대중교통 이용) |
| 사전청약 당첨자 접수 | 10/26(월)~10/27(화) |
| 타입 배정 발표 / 포기 신청 | 10/29(목) 16시 / 10/30(금) |
| 특별공급 접수 | 11/2(월)~11/3(화) |
| 일반공급 1순위 | 11/4(수) 서울 2년 이상 거주, 11/5(목) 서울 2년 미만·경기·인천 |
| 일반공급 2순위 | 11/6(금) |
| 당첨자 발표 | 11/26(목) 16시 이후 |
| 서류 접수 | 11/30~12/9 |
| 계약 | 2027.3.22~4.2 |
| 입주 | 2027.5.28~7.26(사전점검 4/3~4/4) |
청약은 SH인터넷청약시스템에서 해요. 특별공급(청년·신혼부부·생애최초·신생아) 자격 조건은 따로 정리해서 올릴게요.
고덕강일3단지 본청약 분양가와 토지임대료, 실제로 얼마일까요
토지임대부는 땅은 SH 소유고 건물만 사는 구조예요. 그래서 건물 분양가와 매달 내는 토지임대료를 같이 봐야 합니다. 공고문 가격표 1,305세대를 전부 계산해 보니 이렇습니다.
| 구분 | 전용 49㎡ | 전용 59㎡ |
|---|---|---|
| 건물 분양가 범위 | 2.83억~3.17억 | 3.49억~3.91억 |
| 건물 분양가 평균 | 약 3.05억 | 약 3.75억 |
| 발코니 확장비(의무) | 약 51만~563만 원 | 약 113만~683만 원 |
| 확장 포함 평균 | 약 3.07억 | 약 3.79억 |
| 월 토지임대료 | 426,000원 | 511,500원 |
| 40년치 임대료(동결 가정) | 약 2.04억 | 약 2.46억 |
계약금은 분양가의 10%예요. 평균으로 계산하면 59㎡는 약 3,750만 원, 49㎡는 약 3,050만 원이고, 잔금 90%는 입주할 때 냅니다. 공정률 90%를 넘긴 뒤 분양하는 후분양이라 중도금이 없어요. 발코니 확장은 전 세대 의무라 선택할 수 없고, 확장비도 계약금 10%와 잔금 90%로 나눠 냅니다.
토지임대료는 연으로 환산하면 49㎡가 약 511만 원, 59㎡가 약 614만 원이에요. 계약 후 2년이 지나기 전에는 올릴 수 없지만, 그 뒤에는 SH가 강동구 평균지가상승률을 반영해 증액을 청구할 수 있어요. 다만 주택임대차보호법 시행령의 증액 한도는 넘을 수 없습니다. 월 임대료의 최대 60%는 보증금으로 바꿀 수 있고, 공고문 예시로는 49㎡가 보증금 1.22억에 월 171,830원, 59㎡가 보증금 1.47억에 월 205,250원이에요(전환이율 2.5% 가정, 확정 아님).
59㎡ 평균 건물값 3.79억에 임대료 40년치 2.46억을 단순하게 더하면 6억 원대 초반이에요. 임대료가 안 오른다고 가정했고 현재 가치로 환산하지 않은 숫자라, 감안해서 보셔야 해요.
사전청약 때와 달라진 5가지
| 항목 | 사전청약 당시 | 이번 공고 |
|---|---|---|
| 59㎡ 분양가 | 추정 약 3억 5,537만 원 | 3.49억~3.91억(평균 약 3.75억) |
| 49㎡ 분양가 | 추정 약 3억 1,445만 원 | 2.83억~3.17억(평균 약 3.05억) |
| 59㎡ 월 토지임대료 | 추정 월 약 40만 원 | 511,500원 |
| 49㎡ 월 토지임대료 | 추정 월 35만 원 | 426,000원 |
| 입주 | 2027년 3월 목표 | 2027년 5월 28일부터 |
| 되팔기 | 당시엔 공공에만 팔 수 있고, 개인 간 거래는 추진 단계 | 전매제한 10년이 지나면 개인 간 거래 가능 |
| 특별공급 | 청년·신혼부부·생애최초(당시 보도 기준) | 신생아 특별공급 248세대 추가 |
1. 분양가는 59㎡가 오르고 49㎡가 내렸어요. 평균으로 보면 59㎡는 약 1,900만 원 올랐고, 49㎡는 약 1,000만 원 내렸습니다. 같은 타입이어도 층과 향에 따라 값이 달라서, 호마다 차이가 커요.
2. 월 토지임대료는 둘 다 올랐어요. 59㎡는 약 28%, 49㎡는 약 22% 올랐습니다. 분양가만 보고 기다렸다면 이 부분이 제일 아쉬울 수 있어요.
3. 입주가 두 달쯤 늦어졌어요. 3월 목표였는데 5월 말부터 입주가 시작돼요.
4. 되팔기 규정이 달라졌어요. 전매제한 10년 안에는 팔 수 없고, 그 사이에는 SH에 매입을 신청해야 합니다. 10년이 지나면 개인 간 거래가 가능해요.
5. 특별공급에 신생아 유형이 생겼어요. 신생아 특별공급이 248세대로 가장 많습니다.
사전청약 때 추정가에 발코니 확장비가 들어 있었는지는 확인하지 못했어요. 위 비교는 확장비를 뺀 건물 분양가끼리 비교한 거예요.
고덕강일3단지 본청약, 사전청약 당첨자가 놓치면 안 되는 3가지
첫째, 사전청약 공고일부터 지금까지 주택을 사거나 다른 분양에 당첨된 적이 없어야 해요. 기준일은 59㎡가 2022.12.30, 49㎡가 2023.6.13이고, 그 사이에 늘어난 세대원도 검증 대상이에요. 상속은 예외입니다.
둘째, 59㎡ 당첨자는 서울 거주기간을 다시 확인해야 해요. 사전청약 때 거주기간이 모자란 채로 지역우선으로 당첨됐다면, 이번 공고일까지 거주기간을 채워야 합니다. 못 채우면 당첨자 지위를 잃어요. 49㎡ 당첨자는 별도 거주기간 요건이 없습니다.
셋째, 중복 신청과 통장 효력을 조심하세요. “사전청약 당첨자”로 신청한 뒤 특별공급이나 일반공급에 또 신청하면 둘 다 부적격이에요. 본청약에 당첨되면 11/26 이후 사전청약 때 쓴 청약통장은 효력이 없어지고, 계약 여부와 상관없이 당첨자로 관리됩니다.
고덕강일3단지 본청약, 타입은 고르고 동·호는 못 고릅니다
본청약자는 59A~59I 중 대표 타입 하나를 골라 신청해요. 59C1·C2처럼 세부 타입은 고른 타입 안에서 무작위로 배정됩니다. 동·층·향·호수는 한국부동산원 프로그램이 무작위로 추첨하고요. 사전청약 당첨자는 타입도 고를 수 없어서, 선호순위를 적으면 SH가 타입을 무작위로 배정합니다.
타입마다 확장비 차이가 최대 570만 원쯤 나서 총액이 달라져요.
| 타입 | 본청약 물량 | 확장 포함 가격 범위 | 확장비 |
|---|---|---|---|
| 59A | 24 | 3.58억~3.89억 | 211만 |
| 59B | 60 | 3.70억~3.96억 | 583만 |
| 59C | 3 | 3.59억~3.90억 | 276만~334만 |
| 59D | 76 | 3.63억~3.97억 | 661만~665만 |
| 59E | 44 | 3.56억~3.94억 | 683만 |
| 59F | 46 | 3.50억~3.73억 | 118만 |
| 59G | 120 | 3.51억~3.81억 | 196만 |
| 59H | 24 | 3.73억 | 113만 |
| 59I | 7 | 3.95억 | 471만 |
가격 범위는 해당 타입 전체 세대 기준이에요. 49㎡는 49A~49K 11개 타입이고, 본청약 물량은 309세대입니다.
계약 전에 알아두면 좋은 공고문 속 내용
- 등기가 늦어질 수 있어요. 소유권보존·이전등기는 고덕강일지구 전체가 준공된 뒤에 가능하고, 준공 예정은 2027년 하반기예요. 잔금대출을 받으실 분은 이 일정이 대출 실행에 어떤 영향을 주는지 은행에 미리 물어보세요.
- 입주 기한이 있어요. 입주가능일부터 90일 안에 입주하지 못하면 계약이 취소됩니다. 계약을 해제하면 총 입주금의 10%가 위약금으로 빠져요.
- 거주의무는 5년, 전매제한은 10년이에요. 그 안에 팔아야 하면 SH에 매입을 신청해야 합니다. 매입 가격 계산 방식은 공고문 107쪽에 나와 있어요. 거주의무 5년 안에는 낸 입주금에 은행 1년 만기 정기예금 평균이자를 더한 금액만 받아요. 집값이 올라도 차익은 없어요. 거주의무 5년이 지나고 전매제한 10년 안이라면, 감정평가액에서 입주금을 뺀 금액의 70%에 입주금을 더한 금액을 받아요. 이 금액이 앞의 계산보다 작으면 앞의 금액으로 줍니다. 10년이 지나야 개인 간 거래가 가능해요.
- 이사할 때 사다리차를 못 써요. 승강기로만 이삿짐을 옮겨야 합니다. 단지 지상에는 도로가 없고 보행로만 있어서, 택배차와 개인 차량은 지상에 못 들어와요.
- 소음·사생활 안내가 붙은 동이 있어요. 301동 북측, 307·308동 사이, 315동 북측은 주민운동시설과 가깝습니다. 305·307·311·312동 저층은 옆 단지와 이어지는 공공보행통로 때문에 실내가 들여다보일 수 있다고 적혀 있어요. 강일IC 램프와 서울양양고속도로 방음벽 때문에 일부 세대는 조망·일조·통풍 제한도 있을 수 있어요.
- 주변 시설도 공고문에 적혀 있어요. 자원순환센터, 열병합발전소, 하남비행장, 고속도로 등이 지구 안팎에 있다고 안내하고, 소음·악취는 이의를 제기할 수 없다고 했습니다.
고덕강일3단지 본청약 분양가, 주변 시세와 비교하면
강일동 인근 구축 단지인 강일리버파크3단지 59㎡는 2026년 7월 11일 12억 5,000만 원에 거래됐고, 최근 6개월 평균 실거래가는 약 11억 1,200만 원이에요. 본청약 59㎡가 확장 포함 3.5억~4.0억 수준이니 숫자만 보면 차이가 커 보여요. 다만 단순 비교는 곤란합니다. 상대 단지는 2009년에 입주한 땅까지 소유하는 아파트고, 고덕강일3단지는 토지 소유권이 없는 데다 월 임대료, 5년 거주의무, 10년 전매제한이 따라붙어요.
고덕강일3단지 본청약 잔금대출, 은퇴자도 받을 수 있을까요
공고문에는 사전청약 당첨자와 이번 당첨자 모두 소득·자산·주택가격과 관계없이 주택도시기금 전용 모기지를 지원할 예정이라고 나와 있어요. 대출심사를 거쳐 최대 5억 원, LTV 최대 80%, 최장 40년, 고정금리 1.9~3.0% 범위예요. 건물 분양가 기준으로 단순 계산하면 59㎡ 평균은 약 3억 원, 49㎡ 평균은 약 2.4억 원 안팎이고, 은행 심사에서 달라질 수 있어요.
사전청약 때 보도에서는 DSR 규제가 없다고 했는데, 이번 공고문에는 DSR 언급이 없어요. 하나은행의 주택도시기금 대출 안내에도 토지임대부 분양주택 대출 신청자는 소득 제한이 없다고 돼 있습니다.
은퇴해서 소득이 없는 경우 어떻게 심사하는지는 공고문에 나와 있지 않아요. 소득 제한이 없다고 상환능력 심사까지 없는 건 아니라서, 정확한 내용은 기금e든든이나 주택도시보증공사(1566-9009)에 확인해 보세요.
자주 묻는 질문
월 토지임대료는 계속 오르나요?
계약 후 2년이 지나기 전에는 올릴 수 없어요. 그 뒤에는 강동구 평균지가상승률을 반영해 증액을 청구할 수 있고, 주택임대차보호법 시행령의 증액 한도를 넘을 수는 없습니다.
발코니 확장을 안 할 수도 있나요?
안 돼요. 전 세대 확장형으로 시공돼서 비확장형은 선택할 수 없어요.
사전청약 당첨자가 고덕강일3단지 본청약을 포기하면 어떻게 되나요?
접수 기간에 신청하지 않으면 지위를 포기한 것으로 보고, 그 물량은 일반공급으로 넘어가요. 타입 배정을 보고 마음이 바뀌면 10/30 10시~17시에 포기 신청을 하면 됩니다. 포기는 취소가 안 되고, 사전청약에 쓴 통장은 그대로 남아 다시 청약할 수 있지만 경쟁은 처음부터 해야 해요.
은퇴하신 분도 청약할 수 있나요?
일반공급 1순위는 가능해요. 서울·경기·인천에 살면서 세대주, 무주택, 청약통장 가입 2년 경과·24회 납입, 5년 내 당첨 이력 없음을 갖추면 됩니다. 소득 기준은 도시근로자 월평균소득 100% 이하(3인 이하 월 7,533,763원, 맞벌이는 더 높게 적용)라서 소득이 적으면 통과하기 쉬워요. 걸리기 쉬운 건 총자산 3.62억 이하 기준이에요. 세대 전체의 부동산, 자동차, 예금, 주식에서 부채를 뺀 금액이고, 연금저축·연금보험·보험은 해약환급금까지 합산됩니다. 퇴직금과 예금이 있으면 확인해 보세요.
고덕강일3단지 본청약 접수가 10월 26일부터라 시간이 많지 않아요. 본인 자격(무주택 기간, 거주기간, 총자산)부터 공고문에서 한 번 더 확인해 보세요.